Memiliki properti merupakan investasi besar, dan memastikan kepemilikan legalitasnya sangat penting. Salah satu proses krusial dalam hal ini adalah balik nama sertifikat rumah. Proses ini mentransfer kepemilikan sah dari nama pemilik sebelumnya ke nama pemilik baru, baik untuk rumah maupun bangunan lain. Hal ini akan melindungi Anda dari potensi sengketa kepemilikan di masa depan.
Persyaratan dan Dokumen yang Dibutuhkan untuk Balik Nama Sertifikat Rumah
Memulai proses balik nama membutuhkan persiapan yang matang. Anda perlu mengumpulkan sejumlah dokumen penting agar prosesnya berjalan lancar. Dokumen-dokumen tersebut mungkin sedikit berbeda tergantung kasusnya, seperti jual beli, warisan, atau hibah.
Dokumen utama yang dibutuhkan adalah sertifikat asli (SHM atau SHGB). Ini adalah bukti kepemilikan yang sah dan wajib ada.
Selain sertifikat, Anda juga memerlukan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jika prosesnya melalui jual beli.
Untuk kasus warisan, Surat Keterangan Waris (SKW) dan surat kematian pemilik sebelumnya wajib dilampirkan.
Sementara untuk proses hibah, Akta Hibah menjadi dokumen yang krusial.
Jangan lupa sertakan fotokopi KTP, Kartu Keluarga (KK), NPWP, dan surat nikah (jika sudah menikah) pemohon.
Bukti pelunasan pajak juga diperlukan, meliputi Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.
Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun terakhir juga harus disertakan.
Formulir permohonan balik nama yang bisa didapatkan dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) juga merupakan bagian penting.
Terakhir, sertakan fotokopi kartu BPJS Kesehatan yang aktif.
Prosedur Balik Nama Sertifikat Rumah dan Tahapannya
Setelah dokumen lengkap, Anda dapat memulai proses balik nama di kantor BPN setempat. Prosesnya umumnya diawali dengan pengecekan sertifikat asli untuk memastikan tidak ada masalah. Biaya pengecekan ini sekitar Rp 50.000.
Selanjutnya, pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dilakukan oleh PPAT. Biaya AJB ini berkisar antara 0,5-1 persen dari nilai transaksi jual beli properti.
Tahap berikutnya adalah pembayaran pajak. Penjual biasanya membayar PPh (sekitar 2,5 persen dari nilai transaksi), sementara pembeli membayar BPHTB (5 persen dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)).
Setelah semua pajak terlunasi, semua dokumen lengkap diserahkan ke kantor BPN setempat.
Proses di BPN biasanya memakan waktu 14 hari hingga 3 bulan, tergantung kelengkapan dokumen dan kondisi di daerah tersebut.
Setelah proses verifikasi dan administrasi selesai, BPN akan mencoret nama pemilik lama dan menerbitkan sertifikat baru atas nama Anda.
Sebagai alternatif, Anda dapat menggunakan jasa notaris/PPAT untuk mempermudah proses. Namun, biaya yang dikeluarkan akan lebih tinggi, sekitar 1 persen dari nilai transaksi, termasuk jasa notaris.
Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah
Biaya balik nama sertifikat rumah bervariasi tergantung lokasi dan nilai properti. Berikut rincian biaya yang perlu Anda perhatikan:
Biaya administrasi BPN untuk pendaftaran biasanya sekitar Rp 50.000.
Biaya balik nama sertifikat dihitung berdasarkan rumus: (Nilai tanah per m² x luas tanah) / 1.000. Misalnya, tanah 100 m² dengan NJOP Rp 2 juta/m² maka biayanya Rp 200.000.
Biaya AJB berkisar 0,5-1 persen dari nilai transaksi. Rumah seharga Rp 800 juta misalnya, biayanya bisa mencapai Rp 4 juta hingga Rp 8 juta.
BPHTB dihitung 5 persen dari (NJOP – NPOPTKP). NPOPTKP berbeda di setiap daerah, misalnya Rp 60 juta di DKI Jakarta.
PPh sebesar 2,5 persen dari nilai transaksi dibayarkan oleh penjual.
Biaya notaris (opsional) sekitar 0,5-1 persen dari nilai transaksi, tergantung kesepakatan.
Terakhir, ada biaya pengecekan sertifikat sekitar Rp 50.000 per sertifikat.
Perlu diingat, untuk kasus warisan, jika diajukan dalam 6 bulan sejak pewaris meninggal, pendaftaran bisa gratis berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997.
Proses balik nama sertifikat rumah memang membutuhkan kesabaran dan ketelitian. Dengan memahami persyaratan, prosedur, dan biaya yang terlibat, Anda dapat mempersiapkan diri dengan baik dan menghindari kendala selama proses berlangsung. Penting untuk selalu memastikan semua dokumen lengkap dan akurat agar proses berjalan lancar dan kepemilikan Anda terjamin secara hukum. Konsultasi dengan pihak terkait seperti PPAT atau notaris juga sangat disarankan untuk memastikan kelancaran proses dan menghindari potensi masalah di kemudian hari.
